アパート経営News!
2022.06.18
空き家、どうする？
ここ最近の大家さんのお悩み事で、空き家を有効活用したい、というお話をたまに聞きます。身内の誰かが一人で住んでいたけどその方が亡くなり空き家になった、というケースです。次に住む人もいないし、かといって放置しておくと荒れてしまうので管理が大変、何かいい方法は無いだろうか…というものですね。この場合、一般的には4つほど選択肢があります。どの選択が一番適しているのかは、その空き家が所在する場所、建物の大きさが影響しますので慎重に検討することが大切です。
空き家はアパートに…？
①アパートに建て替える
これを勧められるケースが非常に多いと思いますが、もっともハイリスクです。そして年々リターンも減っています。なぜなら人口は減っているのに建築費は年々上がっているためです。かなり慎重に場所や土地の大きさが本当に適しているかを考える必要があります。また、税金対策になる！とよくいいますが元々建物が経っている土地に新築するので、固定資産税は変わりません。更地に新築するのとは訳が違います。借金を負って相続税を減らす、というシンプルなものです。それを毎月の家賃で回収するのですが、その回収が年々苦しいものになっている、ということです。この部分を よく理解したうえでの判断が好ましいです。
②そのままorリフォームして貸す
これはかなりよい選択と言えます。ローリスクですし、リフォームであればやり方によっては経費で落ちますしプチ相続税対策にもなります。なにより、まだまだ戸建ての賃貸は数が少ないので希少性もあります。ネックとしては、修繕が今後もかかる必要がある、ということと、大きすぎる一軒家は需要が無い、というか家賃10万円以上はつけられないということです。しかし場所もよく大きさもほどほどであればこの選択はおすすめです。
②そのままorリフォームして貸す
これはかなりよい選択と言えます。ローリスクですし、リフォームであればやり方によっては経費で落ちますしプチ相続税対策にもなります。なにより、まだまだ戸建ての賃貸は数が少ないので希少性もあります。ネックとしては、修繕が今後もかかる必要がある、ということと、大きすぎる一軒家は需要が無い、というか家賃10万円以上はつけられないということです。しかし場所もよく大きさもほどほどであればこの選択はおすすめです。
③解体して更地にして売る
土地の面積が非常に大きく賃貸には向かないしアパートを建てるのも避けたい場合、更地にして売るのも手です。この場合、大切なのはしっかりと適性の金額をつけてくれる業者に依頼することです。土地が大きい場合、たいていの場合分譲ハウスメーカーが買い取ります。岡崎だとナカジツさんが有名ですね。このハウスメーカーさんたちは、当然安く買おうとします。100坪の土地を売る場合、坪単価がA社の提示が40万円、B社で50万円と10万円も差があることもザラにあります。もし10万円の差があれば、100坪で100万円も金額に差が出てきます。少なくとも5社以上のハウスメーカーに金額の交渉をしてくれる業者に任せましょう。
④建物を解体せずそのまま売る
これは一番楽な方法です。③は自分で解体業者を探す必要がありますが④は建物そのまま、中の物も全部そのままの場合もあります。先日三河屋本舗で購入した一軒家は仏壇も冷蔵庫も全部そのままの状態で買い取りました。売主さんは何もしなくてよいので非常に楽ですが、当然解体費用や処分費が売却額から引かれますし、買い取り業者によってはその額が少し割高になる場合もあります。
結論 そのまま買ってそのまま使ってくれる人を探すのが一番良いです。要するに、所有者はそのまま売る、買主が②を行うというケースです。そうすれば解体費用も不要ですし、最も高値で売ることが可能です。
駅から遠い、中心地から離れている場所に空き家がある場合、アパートは避けた方がいいです。売れない、ということは借りない、という意味だからです。その場合は建築会社や運送会社の土場や倉庫、駐車場という選択肢も考える必要があります。もし周りで空き家にお困りの方がいましたら一度ご相談ください。